Notion de servitudes : utilité pour les demandes de permis de construire
Si vous recherchez une parcelle sur laquelle construire une maison neuve ou envisagez de faire des travaux d’agrandissement sur une construction existante, cela peut s’accompagner de certaines contraintes. Parmi elles, il est possible de distinguer les servitudes, qui sont des règles inhérentes à certaines propriétés, encadrées par le Code civil et/ou le droit privé. Vous devez les considérer pour éviter les risques de litige avec les voisins tout en assurant la conformité de votre projet à l’égard des dispositions d’urbanisme en vigueur. Cela va de la mitoyenneté à la servitude de passage, en passant par la servitude de vue, la servitude d’écoulement des eaux pluviales, la servitude de tour d’échelle et la servitude du domaine public.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est une contrainte pesant sur une propriété dite « fonds servant », bâtie ou non, au profit d’une autre propriété voisine dite « fonds dominant ». Elle peut :
- avoir une origine légale ;
- avoir été imposée par rapport à la configuration naturelle de la propriété ou suite à un accord entre les deux propriétaires ;
- être établie par la commune.
Il s’agit d’un droit réel immobilier. Ce qui signifie que la servitude n’est pas attachée au propriétaire, mais à la propriété, et survit donc aux héritages et aux ventes. Elle est mentionnée dans l’acte de donation ou de vente du bien en question.
Une servitude peut-elle motiver un refus de permis de construire ?
La demande de permis de construire permet à l’administration d’étudier la conformité du projet au regard de disposition d’urbanisme. D’ailleurs, cette autorisation d’urbanisme est délivrée « sous réserve des droits des tiers ». En d’autres termes, elle n’assure que le respect de la réglementation d’urbanisme. De ce fait, les travaux peuvent être réguliers vis-à-vis de ces règles, mais effectués en violation du droit privé.
Une servitude ne peut donc pas motiver un refus de permis de construire. Par contre, même si cette autorisation d’urbanisme est conforme aux règles d’urbanisme, de nombreuses constructions peuvent être contestées par des tiers, notamment des voisins en raison du non-respect des servitudes. Ainsi, il revient à chaque demandeur de s’assurer lui-même de la conformité de son projet concernant les règles de droit privé.
Quels sont les différents types de servitudes ?
Il existe plusieurs types de servitudes de droit privé, à savoir :
La servitude de passage
La servitude de passage, également appelée droit de passage, est la plus connue. Elle autorise un propriétaire à passer sur la propriété de son voisin pour accéder à la voie publique. Elle est décrétée par la loi en cas de terrain enclavé.
La servitude de vue
La servitude de vue vise à préserver l’intimité du voisin. Elle s’impose lorsque deux propriétés sont proches l’une de l’autre. Dans ce cas, il existe des règles à suivre pour les différentes ouvertures. Vous devez respecter une distance minimale de :
- 1 m 90 à partir de la terrasse ou du bord de la fenêtre extérieure, si la vue est droite ;
- 60 cm en cas de vue oblique.
Par contre, il n’existe aucune mesure à prendre si votre ouverture donne sur le ciel, un mur aveugle ou sur la voie publique.
La servitude d’écoulement des eaux pluviales
Les propriétaires d’un logement en rez-de-chaussée ou d’un terrain situé en contrebas doivent supporter l’écoulement des eaux naturelles sur leur propriété. C’est la servitude d’écoulement des eaux pluviales. Elle concerne en particulier le ruissellement des pluies, les débordements d’étangs et la fonte des neiges.
La servitude de tour d’échelle
Conclue par écrit entre les deux propriétaires, la servitude de tour d’échelle consiste à autoriser votre voisin à installer une échelle ou un échafaudage sur votre propriété pour effectuer certains travaux sur sa maison. Dans ce cas, il est nécessaire de préciser dans l’accord la nature de travaux, les horaires d’intervention, les dates de début et de fin prévues, et la zone occupée.
La servitude du domaine public
Si vos propriétés se trouvent en bord de mer comprenant un étang public, vous devez appliquer une servitude de domaine public. Vous êtes tenus de permettre à tous d’accéder à l’étang ou au littoral. Vous pouvez effectivement clôturer votre propriété, mais n’avez pas le droit d’entraver la circulation de cette voie d’accès au public.
La mitoyenneté
Il s’agit d’un droit de propriété concernant la clôture séparant deux biens adjacents. La mitoyenneté accorde à chacun de deux propriétaires des droits égaux de jouissance sur la clôture en question. Chacun peut l’utiliser à sa guise, à condition de ne causer aucun dommage au voisin et de respecter ses droits.
Bref, si vous envisagez de construire sur une parcelle, il est primordial de bien vous renseigner sur les servitudes pesant sur le terrain en question afin d’éviter les mauvaises surprises. Dans tous les cas, il s’avère essentiel de recourir au service d’un expert en la matière. Dr. House peut vous assister. Nous maîtrisons parfaitement ce domaine et pourrons vous expliquer la présence de servitudes et leurs conséquences sur votre terrain. Cela nous permet d’ailleurs d’améliorer vos futurs plans de construction ou d’aménagement tout en facilitant l’instruction de votre permis de construire. Vous pourrez ensuite réaliser votre projet en toute sérénité.
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